5.資産・相続・事業承継ブログ

改正後の小規模宅地等の計算の特例

平成25年税制改正　相続税◆小規模宅地等の計算の特例について

今回は、改正の行われる小規模宅地等の計算の特例について解説致します。
（平成27年1月1日以後の相続又は遺贈について適用します。）

○特定居住用宅地等に係る特例の適用対象面積を現行の「２４０平米」から
「３３０平米」に拡充する。（居住用評価減80％）
　
＜事例1＞路線価60万円／平米で400平米の自宅評価の場合
　　60万円×400平米＝2億4,000万円
　　60万円×80％×330平米＝1億5,840万円
　　2億4,000万円－1億5,840万円＝8,160万円（自宅の評価額）

○特例の対象として宅地等の全てが特定事業用等宅地等及び特定居住用宅地
等である場合には、それぞれの適用対象面積まで適用可能とする。なお、
貸付事業用宅地等の場合には、現行どおり調整を行うこととする。
（居住用評価減80％、賃貸用評価減50％）
　
＜事例2＞自宅の他に賃貸アパートを所有する場合
（自宅路線価60万円／平米で200平米、賃貸事業用宅地路線価50万円
　／平米で300平米）
１、60万円×200平米＝1億2,000万円
　60万円×80％×200平米＝9,600万円
　1億2,000万円－9,600万円＝2,400万円（自宅の評価額）
２、50万円×300平米＝1億5,000万円
　50万円×50％×78平米（調整後の適用限度額）＝1,950万円
　1億5,000万円－1,950万円＝1億3,050万円（賃貸事業用宅地の評価額）
３、　１、+２、＝1億5,450万円

○特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等も併用適用可能になります。

被相続人等が個人又は法人で事業（不動産貸付事業を除く）をしている土地
がある場合には、一定の要件を満たすと特定事業用宅地等又は特定同族会社
事業用宅地等（いずれも400平米まで80％減額）の適用を受けることができ
ます。現行では特定居住用宅地等と有利な方から選択し、適用し切れなかっ
た部分について、もう一方の特例で適用を受けます。ちょうど、前述の特定
居住用宅地等と貸付事業用宅地等のような調整をしています。改正後はそれ
ぞれ限度面積まで適用を受けられ、最大730平米（330平米＋400平米）まで
小規模宅地等の特例の適用が受けられます。


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「税制改正大綱のあらまし」

自民党の税制改正大綱が平成25年1月24日に決定されました。国会の審議を通過してい
ないためまだ、法律として確定はしていないのですが、個人にかかる税金である所得
税・相続税・贈与税については増税となります。
現在ある個人の資産を次の世代にどのように残し、また引継いでいくかを検討するため
にもどのように、変わるのかを把握することが大事になります。
今回、どのように変わったか大きく変わった部分を箇条書きでまとめてありますので、
ご参考にしてください。
１、個人所得課税（所得税・個人住民税）

◆所得税の最高税率の引き上げ　　　　　
・課税所得4,000万円超について45％の税率を設ける。
・平成適用期限を4年延長する（平成２９年１２月３１日まで）。
・27年度以後の所得税について適用する。
◆上場株式等の10％軽減税率の廃止　　　　　
・上場株式等の配当等及び譲渡所得等に係る10％軽減税率（所得税７％、住民税３％）
は、平成25年12月31日をもって廃止する。
◆住宅借入等を有する場合等の特別控除の適用期限の延長 　
・適用期限を4年延長する（平成29年12月31日まで）。

２、資産課税（相続税・贈与税・固定資産税）

◆基礎控除の見直し
・現行の相続税の基礎控除「5,000万円＋1,000万円×法定相続人」を「3,000万円＋
600万円×法定相続人」とする。
・平成27年1月1日以後の相続又は遺贈について適用する。　　
◆相続税の税率構造の見直し　
・相続税の税率について8段階の税率構造とし、最高税率を現行の50％から55％に引き上
げる。
・平成2７年１月1日以後の相続又は遺贈について適用する。
◆小規模宅地等の計算の特例について特定居住用宅地について拡充を行う
・内容が複雑なので次号詳しくご説明します。
◆贈与税の税率構造の見直し
・贈与税の税率について一部の税率を引き下げ、最高税率を55%に引き上げる。
・平成2７年１月1日以後の贈与について適用する。
◆教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置の設立
・30歳未満の受贈者の文部科学大臣が定める教育資金に充てるために、その直系尊属が金
銭等を拠出し、金融機関、銀行及び金融商品取引業者に信託等した場合に、受贈者１人に
つき1,500万円（学校等以外の者に支払う場合は500万円）まで贈与税を非課税とする。
・受贈者が３０歳に達した場合の残額については、その日において贈与があったものとし
て通常の贈与税を課税する。
・平成２５年４月１日から平成２７年１２月３１日までの間に拠出されるものに限り適用
する。

以上、特に大きく変わったところを抜粋してあります。
今後は法改正を見ながら相続税対策や事業承継対策をしていくことが必要となるので、疑
問点や不明点についてはお近くの専門家にお尋ね下さい。

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借地権の相続

先日、顧問先の女性社長が相談に来られました。

女性社長）　先月遠方に住んでいた母が亡くなり、私と妹達3人で遺産分割をすることになりました。
　　　　　  現預金等は法定相続分で相続するということですぐに話がつきました。
　　　　　　しかし、母が住んでいた40年前に建てた建物とその建物の借地権（月8万円を地代として払っています）
　　　　　  については、どのように相続するかまだ話がまとまっておりません。
　　　　　  そこで建物と借地権をどのように扱えばいいかアドバイスをいただきたくご相談に参りました。

秋　子）　　借地人に相続が発生した際に、借地の処理が面倒だからと、とりあえず複数の法定相続人で
　　　　　共有で相続すると、後々大きなトラブルの原因となることがあります。
　　　　　借地権の権利を継続するには地代を払い続け、更新時期がくれば更新料を支払わなくてはならず、
　　　　　しかも建物の固定資産税も毎年払わなくてはなりません。
　　　　　　また、旧借地法時代の40年前に建てられた建物ということなので
　　　　　その建物が朽廃してしまうと、借地権そのものが消滅してしまいます。
　　　　　　それに社長達の世代で相続が発生し、さらに権利関係が複雑になることも考えられます。
　　　　　特にその建物をどうしてもほしいという相続人の方がいらっしゃらないのであれば、
　　　　　地主の方に借地権を買い取ってもらってはいかがでしょうか。

女性社長）　はい。借地権の売却については、地主の方と少し話しはしてみたのですが、
　　　　　　買取価額についてはあまり納得のいく金額ではありませんでした。

秋　子）　　今後の方針としては次の4つが考えられます。
　　　　　①借地権の上に建つ建物をリフォームして賃貸し、最低でも地代分の収益が得られるようにする。
　　　　　②賃料減額請求をして、地主とじっくり交渉する。
　　　　　③地主の提案した借地権の買取金額に応じる。
　　　　　④ほかの買い手を探してみる。

女性社長）ありがとうございます。今お話いただいた案で妹達とよく話しあってみます。

　その後、地元の不動産会社に募集をしてもらったところ建物を購入したいという方があらわれ、
売却についての地主の承諾も得られて円満に建物の売却をすることができたようです。
　借地権の相続は権利関係が複雑となり、将来トラブルの原因となる可能性もあるので、
相続の際は、専門家に相談することをお勧めします。

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事業財産承継部：植田