5.資産・相続・事業承継ブログ

居住していない不動産を共有するデメリット

先日、お母様を亡くされたＡさんが、
相続後に相談にいらっしゃいました。

Ａさんは兄と2分の1ずつ共有で取得した不動産について
悩まれていました。

Ａさん）共有で取得した不動産をめぐって兄の次男、甥との間に
　　　　 心配事が増えてきてしまいまして…。

秋　子）そうですか。
　　　 　 具体的にお伺いしてもよろしいですか？　　　　

Ａさん）はい。
　　　　 取得した不動産には、兄と甥が住んでいましたが、
　　　　 当初は、不動産を売却してその代金を兄と2分の1ずつ
　　　　 分けることを決めていました。

　　　　 しかし、兄が突然亡くなり、兄の持分は甥が2人いるので
　　　　 それぞれ4分の1ずつ相続することになりました。

秋　子）共有する方がさらに増えてしまったのですね。
　　　　  現在も引き続きお住まいですか？

Ａさん）そうです。甥が今も･･･。
　　　　 兄の相続後1年間は売却を猶予することを
　　　　 甥と約束はしていたのですが、期限は過ぎています。

秋　子）何か特別な事情がおありですか？

Ａさん）はい。
　　　　 甥は病弱で、無職になってしまったことも影響してか、
　　　　 約束の期限を過ぎても居住し続け、さらにはご近所との
　　　　 トラブルが増えていきました。
　　　　
　　　　 いつしかそのクレームも、近隣住民や管理組合から
　　　　 私のところへ直接届くようにまでなってしまって…。
　　　　 このままでは何かが起きたときに持分を所有している私にも
　　　　 責任が及ぶのではないかと不安です。

秋　子）更なるトラブルが起こってからでは遅いですからね。
　　　　 現状でＡさんに相続が起こってしまった場合に、
　　　　 奥様とお子様が巻き込まれてしまう心配もあります。
　　　　 何とか共有を解消するような対策が必要ですね。

Ａさん）当初は、売却代金がもらえればと思っていましたが、
　　　　 今はトラブルに巻き込まれたくないという思いが強いです。
　　　　 私の持分を手放せるのであればどんな方法でも･･･。

秋　子）Ａさんの単独での持分の売却を行うのは実質不可能ですので、
　　　 　 ご提案としては、
　　　　
　　　　 ①甥達を改めて説得し、当初の通り共有者全員で第三者へ売却し代金をもらう。
　　　　 ②Ａさんの持分を甥に買ってもらう。
　　　　 ③Ａさんの持分を甥に贈与する。
　　　　 ④Ａさんが遺言書を作成し、甥に遺贈する。
　　　　
　　　　 などが考えられますが、いかがでしょうか？

Ａさん）どの方法にしても、甥の同意無しに進めることはできないのですね。
　　　　 ②と③は資金的な面もあるので、うまく話がまとまる自信が…。
　　　　 ④ですと、現状がいつまで続くのかという悩みがとれなさそうですね。
　　　　 そう考えると、①が一番現実的なように感じます。

その後、Ａさんは甥達を説得するべく、お話し合いを進める決心をされた様子でしたが、
居住していない不動産を共有名義で相続することのデメリットを
強く感じていらっしゃるようでした。

 

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平成25年分確定申告からの改正点

年が明けた平成26年1月Ｘ日、クライアント先から事務所へ戻ってきた秋子のところへ、
新人1年目の部下であるアキラ君がやってきました。

アキラ) お帰りなさい、秋子先生！頼まれていた平成25年分確定申告の案内チラシの
　　　　原稿が出来上がりました！！

秋子) ご苦労さま、アキラ君。あとでチェックするから机に置いておいてね。

･･･数十分後。

秋子) うん、内容はだいたいこれでいいわ。
　　　あとは今回の確定申告から変更になる部分を一緒におさらいしましょうか。
      まず大きな改正点は何かしら？

アキラ) はいっ、まずは平成25年から平成49年までの各年分について、復興特別所得税が
　　　所得税にプラスされるところです。

秋子) そうね、今までに比べて所得税×2.1％分多く納めるイメージね。
　　お給料から天引きされている源泉所得税も、この分だけ多くなっているはずよ。

アキラ) あっ、だからボクのお給料、額面変わらないのに手取りが減ったのはそのせい
　　　だったんですね！
　　　　てっきり秋子先生が意地悪で減らしたのかと思ってました！

秋子) ちょっと、私はそんなことしないわよ(笑)仮にも経営者なんだから、きちんと
　　事務所の給与規程に則って計算してるわよ。
      まあそれはともかくとして、あとは何があるかしら？

アキラ) ちょうどお給料の話が出てきたので･･･給与所得関係も少し変わりましたよね！
　　　確か年収が1,500万円を超える場合には、計算時に収入から差し引かれる給与所得
　　　控除額について、245万円が上限になるんでしたよね。

秋子) 正解！個人事業者の必要経費にあたる給与所得控除額が実態に比べて多過ぎる
　　のでは？ということで改正になった経緯があるのよね。
      仮に年収2,000万円の人の場合だと、所得税と住民税合わせて年間でだいたい
　　12.5万円今までより負担が増える計算になるわ。　

アキラ) 結構大きな負担なんですね～そしたら該当しそうな社長さんに声を大にして
　　　お知らせします！！

秋子) お知らせは普通の声の大きさでいいわよ(苦笑)
　　　あと給与所得関係では、特定支出控除の改正もあったわね。

アキラ) 今までに比べて給与所得からマイナスできる金額が増えたのと、該当する支出の
　　　範囲が増えたんですよね。
　　　　税理士の勉強中の身であるボクとしては、対象となる支出の中に税理士資格を
　　　取得するための費用が含まれるようになったのが嬉しいです！

秋子) 予備校の授業料やテキスト代の出費は結構負担が大きいからね～
　　　じゃあ、今年の夏の試験結果に期待してるわよ(笑)
　
アキラ) ･･･が、がんばります(汗)

秋子) さっ、気を取り直して次行きましょう！
　　　退職所得の計算でも一つ大きく変わったところがあるけど分かるかしら？

アキラ) 短期間で辞めた役員や議員、公務員の人がもらった退職金については、退職所得
　　　の計算上、所得金額を2分の1することが出来なくなったことです！

秋子) そのとおり。これらの人が勤務年数5年以下で受け取った退職所得については、所得
　　 税の負担が厳しくなったのよね。
　　　退職所得の計算が優遇されている本来の趣旨である、「退職後(特に老後)の生活の
　　保護」という観点から考えると仕方ないのかもしれないわね。

アキラ) ボクも早く偉くなって、いろんな会社の役員になって、退職金ガッポリもらいた
　　　いです！！

秋子) 上を目指すのはいいことだけど、何だか動機が不純だわね(苦笑)

アキラ) す、すみません･･･(再び汗)
　　　　あっ、そういえば去年まで所得税からマイナスできた電子証明書等特別控除、
　　　今年から出来なくなってしまったんですよね。

秋子) そうね、平成19年分の確定申告から創設された税額控除制度だけど、この数年で
　　電子申告を利用する人がだいぶ増えて、ここで一旦廃止ということになったのよね。
　　　もちろんウチの事務所も数年前から先駆けて電子申告を利用してるわよ♪

アキラ) さすが秋子先生！時代の寵児！！

秋子）おだててもお給料は上がらないわよ(苦笑)

アキラ) あ、バレました？(三たび汗)

秋子) 前にも言ったとおり、お給料の査定はあくまで公明正大だからね(笑)
　　　さっ、だいぶ長くなったから最後にひとつ、確定申告書以外で同じく3月15日までに
　　提出しなければならなくなった書類が今年からひとつ増えたのだけど･･･

アキラ) 確か国外なんちゃらでしたよね！？

秋子) あらあら、どうやらうろ覚えみたいね･･･
　　　正確に言うと「国外財産調書」というもので、その年の12月31日において、
　　その価額の合計額が5千万円を超える国外財産を所有する居住者は、その財産の種類、
　　数量及び価額など必要な事項を記載したこの調書を、対象年の翌年の3月15日までに提出
　　しなければならないことになったのよ。
　　　今回提出分は平成25年12月31日の保有状況で判断するということね。

アキラ) 日本にも外国にもそんな財産のないボクには、なんだかイメージ湧きませんが･･･
　　　　ちなみに秋子先生は提出対象者になるんですか？(ワクワク)

秋子) ふふっ、それはヒ・ミ・ツ(笑)

 

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オーナー社長からの借入金対策

都内で会社を経営されているA社長が相続についてご相談にいらっしゃいました。

A社長）今まであまり相続について意識してこなかったのだけれど、経営している会社
       への貸付金も相続財産になるって聞いたんだ。創業時からの設備投資や不動産
       投資の際に貸し付けた貸付金が今1億円にもなっているんだよ。

秋子）そうですね。会社にとっての借入金、社長からすれば会社への貸付金であり、
      金銭債権として相続財産となります。

A社長）ということは、すぐに返済される予定もないのに貸付金にも相続税がかかっ
       てくるってことだよね。何かいい対策はないのかな。

秋子）貸付金は額面金額がそのまま相続税評価額になりますから、多額であればそれ
      だけ納める相続税も多額になります。平成27年1月1日以降の相続税の計算から
      基礎控除額が3,000万円＋600万円×法定相続人に縮小されますし、対策が必要
      になりそうですね。

秋子）申告書を見てみますと会社に貸付金以上の青色繰越欠損金がありますね。
　　　それなら社長が貸付金を債権放棄する方法があります。

A社長）そうするとどうなるの？

秋子）債権放棄をすることで社長の相続財産はその分減少することになります。会社
      側では債務免除益が発生することになりますが、青色繰越欠損金が同額あれば
      債務免除益に対しては課税されません。債務免除をすることで、会社の株価が
      上がった場合には株主に対して債務免除前と後との差額に対して贈与税が課税
      されます。なので免除した後にどれくらい株価が上昇してそれに対して贈与税
      がいくら発生するのかを確認して実行することが重要です。

A社長）う～ん・・・贈与税も計算するのか。相続税が減って法人税も課税されない
       のはいいね。だけど貸付金は戻ってこないことになるんだろう？他にいい方
       法はないかな。

秋子）そうですね。DES（デット・エクイティ・スワップ）というものもあります。
      いわゆる債権の株式化です。社長の貸付金（会社にとっての借入金）の消滅と
      引き換えに会社の増資を行う手法です。
　
A社長）なるほど。でも増資をするってことは法人住民税の均等割が増額される場合
       もあるんじゃないのか。

秋子）おっしゃるとおりです。他にも注意する点があります。しかしながらこの方法
      ですと貸付金が御社の株式に置き換わりますので、貸付金分の財産が消滅する
      ことはありません。さらに株価対策をすることで貸付金の額面金額より低い
      相続税評価額が計算されることも期待できます。

A社長）貸付金の額面より低い評価になればその分相続税の節税になるわけか。

秋子）そのとおりです。また債務免除とDESのどちらか一方にする必要はありません
      ので、うまく両方を活用することも可能です。
　　　この機会に社長の相続税を計算し、相続税対策を検討しませんか。

A社長）それじゃお願いしてみようかな。

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　第1部　必ず成功する事業承継（10：00～11：30）
　　　　・中小企業の事業承継の現状と対策
　　　　・大増税時代に向けた、事前対策は急務
　　　　・どんな危機にも打ち勝つ永続企業の法則
　　　　・次世代にどのようにバトンを渡せばいいのか 他

　第2部　想いをつなぐ経営承継計画（11：40～12：40）　
　　　　・経営承継を成功させる３つの要素
　　　　・失敗しない後継者の育て方
　　　　・失敗しない「経営承継計画書」の作り方
　　　　【特典】すぐに使える「経営承継計画シート」を提供

　昼 食　講師陣を囲んだランチ ＆ なんでも質問タイム（13：40～14：50）　
　　　　　事業承継講演1,000 回超の藤間が実体験を交えお答えします！

　第3部　６ヶ月でつくる「後継者チーム」（13：40～14：50）
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　　　　・「戦略的あとつぎチームをつくる」７つの原理原則＋αと３つのステップ
　　　　・【体験】チーム力を強固にする「ハイパワーミーティング」
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事業財産承継部：斎藤