5.資産・相続・事業承継ブログ

個人の税金に関するＱ＆Ａ その4「どこまで完成していればＯＫ？」

Ｑ：私の子供が今年自宅を建てることになったので、建築資金の一部を援助しようと考えております。

　確か平成23年中に住宅取得資金を子供へ贈与し、来年(＝平成24年)の3月15日までに贈与税の申告をして、かつ同日までに自宅の引渡しを受けていると1,000万円まで贈与税がかからないと聞いています。

　ただ、自宅は注文住宅を考えており、今は計画段階のため、建築開始が今秋になり実際の完成・引渡しは申告期限である来年3月15日を過ぎそうです。

　この場合でも特例は受けられるのでしょうか？

 

 Ａ：注文住宅などもともと持っている土地の上に自宅を新築する場合には、来年3月15日において建物の形が完成し、同じく来年12月31日までに引渡しを受けて住んでいる状態であれば、住宅資金贈与の特例が受けられます。

　「建物の形が完成している」とは、具体的には屋根が出来ている状態をいい、いわゆる「棟上げ」の状態がそれにあたるでしょう。

　一方、「新築」でも建売住宅や分譲マンションを購入した場合には、3月15日までに引渡しを受けていなければ平成23年分の特例を受けることは出来ません。

　住宅を注文して建築するのか、すでに完成している状態のものを購入するのかで取り扱いが変わってきますので注意が必要です。

 

※ こちらでご紹介した内容はあくまで弊所担当者の見解のひとつであり、前提条件や状況によっては取り扱いが異なる場合がございます。予めご了承下さい。

※実際に申告や対策等を行う場合は、弊所を始めとした各種専門家へ事前にご相談されることをお勧め致します。

 

お問い合わせ先：０１２０‐９４４‐７３３

事業財産承継部　浅原

個人の税金に関するＱ＆Ａ その3「家族から地代はもらうべき？」

Ｑ：私はいくつか土地を持っておりそれを借地人に貸しておりますが、そのうちのひとつの土地の上に子供名義の自宅を今後建築予定です。

　子供からも地代を取るつもりでいますが、親子間ということで固定資産税分のお金だけもらう予定です。それでも問題はないでしょうか？

 

Ａ：他人に土地を貸している場合、相続税の計算上、通常は貸宅地として30％～90％評価額が少なくなります。

　しかし地代をもらっていなかったり、固定資産税相当額の地代だけの受け取りですと、いわゆる｢使用貸借｣とみなされ、自用地として100％評価されてしまいます。

 

　かといって子供から他の借地人と同様に地代をもらいますと、子供から親へお金が逆流することになり、その分相続財産は増え相続対策とは逆行してしまいます。

　土地の評価が上がる分に対応する相続税と、子供からの地代分のお金に対応する相続税、どちらの方が負担が少ないのかは充分に検討する必要があります。

 

※こちらでご紹介した内容はあくまで弊所担当者の見解のひとつであり、前提条件や状況によっては取り扱いが異なる場合がございます。予めご了承下さい。

 ※実際に申告や対策等を行う場合は、弊所を始めとした各種専門家へ事前にご相談されることをお勧め致します。

 

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事業財産承継部　浅原

個人の税金に関するＱ＆Ａ その2「取得価額と必要経費どちらになる？」

Ｑ：私は今まで所有していた古いアパートを取り壊し、新しくアパートを建てました。

　建築代金の他に立退料や取り壊し費用、測量費、不動産取得税などいろいろな支払いが生じましたが、これらの費用は取得価額と必要経費どちらになるのでしょうか？

 

Ａ：まず建築代金ですが、工事請負契約書や工事明細書等を基に、工事内容に応じて建物、建物附属設備、構築物、器具備品等に分けて固定資産に計上します。

 　すべて「建物」としていっぺんに固定資産で計上するのでも構いませんが、一般的には附属設備や構築物・器具備品の方が耐用年数は短いため、工事内容ごとに細かく分けて計上した方が減価償却費は短期間に多く計上することができます。

 

　次に下記の費用については、取得の際に支出したものであっても取得価額に含めずに支出した年の必要経費とすることができます。

 ★不動産取得税

 ★登録免許税その他登記のために要する費用→司法書士へ支払う報酬など

★建築のために行った調査費や測量費　　など

 

　なお立退料や取り壊し費用ですが、今回のケースでは今まで所有されていたアパートを建て替えるために生じたものですので、取得価額に含めずに必要経費とすることができます。

　また意外に忘れがちなのが、取り壊したアパートの未償却残高の取り扱いです。こちらも「資産損失」として必要経費に算入できます。

　ただし賃貸の規模が小さい(＝いわゆる「事業的規模」でない)場合には、計上できる資産損失の金額は、不動産所得の金額が限度となりますのでご注意下さい。

 

※こちらでご紹介した内容はあくまで弊所担当者の見解のひとつであり、前提要件や状況によっては取り扱いが異なる場合がございます。予めご了承下さい。

※実際に申告や対策等を行う場合は、弊所を始めとした各種専門家へ事前にご相談されることをお勧め致します。

 

お問い合わせ先：０１２０‐９４４‐７３３

事業財産承継部　浅原

個人の税金に関するＱ＆Ａ その1「どこまでが修繕費として認められる？」

こんにちは。皆様いかがお過ごしでしょうか･･･？

だいぶ暖かくなってまいりましたが、朝晩は冷え込みますので引き続きカゼには気をつけて下さいね

 

　さて、こちらのブログを担当している事業財産承継部は、日々いろいろな個人のお客様から相続・贈与・確定申告や不動産に関する税金の相談を受けております。

　今回よりシリーズ物と致しまして、実際に受けた相談内容をもとに、その一部を編集してご紹介していきたいと思います。

　ブログを読んで下さっている読者の皆様のご参考になりましたら幸いです。

※こちらでご紹介した内容はあくまで弊所担当者の見解のひとつであり、前提要件や状況によっては取り扱いが異なる場合がございます。予めご了承下さい。

※実際に申告や対策等を行う場合は、弊所を始めとした各種専門家へ事前にご相談されることをお勧め致します。

 

 Ｑ：私は築10年程度のアパートを所有しております。

 先日壁の塗り替え工事として総額150万円程度かかりましたが、こちらは修繕費になるのでしょうか？それとも固定資産となり減価償却をする必要があるのでしょうか？

 

Ａ：まず金額に関わらずその工事がどのような性質のものなのかで判断します。

　通常は新たに買換えた設備や備品・その工事をしたことによって価値が上がる支出については固定資産に、維持管理や原状回復のための支出については修繕費となります。

＜例＞

古い空調設備を処分して新しい空調設備を購入して設置→固定資産

空調設備の一部の部品が壊れたので、壊れた部品と同等のものと交換→修繕費

　次にそれでもどちらなのか判断がつかない場合には、①②の順番で形式的に判断をします。①②のいずれかに該当したら全額修繕費として経費に計上することが出来ます。

①おおむね3年ごとの周期で行われる修理・改良

②支出した金額が60万円未満または工事をした固定資産の前年末取得価額の10％以下

 

　今回のご質問のケースでは、一般的に壁の塗り替えについてはアパートの維持管理や原状回復としての意味合いが強いですので、150万円全額を修繕費として経費計上しても差し支えないと考えられます。

 

お問い合わせ先：０１２０‐９４４‐７３３

事業財産承継部　浅原

〈義援金の取扱いについて〉

  東北地方太平洋沖地震におきまして、犠牲になられた方々のご冥福をお祈り申し上げるとともに被害にあわれた皆様、ご家族の皆様に対し、心よりお見舞い申し上げます。

　 今後、被災者の方の支援や震災復興のための義援金や寄付金の支払いをお考えの方もいらっしゃるかと思います。そこで、個人が支払った義援金や寄付金に関する税務上の取扱いを取りまとめました。

義援金の支払先

　個人の方が下記に掲げる団体等に震災関連の寄付をした場合に、その義援金等は｢特定寄付金｣に該当し、寄付金控除の対象となります。

①国又は地方公共団体に対して直接寄附した義援金等

②日本赤十字社の「東北関東大震災義援金」口座へ直接寄附した義援金、新聞・放送等の報道機関に対して直接寄附した義援金等で最終的に国又は地方公共団体に拠出されるもの

③社会福祉法人中央共同募金会の「各県の被災者の生活再建のための義援金」として直接寄附した義援金等

④社会福祉法人中央共同募金会の「地震災害におけるボランティア・ＮＰＯ活動支援のための募金」（平23.3.15財務省告示第84号）として直接寄附した義援金等

※国税庁からの認定を受けていないＮＰＯ法人や職場の有志などで組織したボランティア団体などへ直接寄付した場合には認められないことがあります。

⑤①から④以外の義援金等のうち、寄附した義援金等が、募金団体を通じて、最終的に国又は地方公共団体に拠出されることが明らかであるもの（以下「募金団体を経由する国等に対する寄附金」といいます。）

※     募金団体が受ける義援金等が、最終的に国や地方公共団体に拠出されるものであることが新聞報道、募金要綱、募金趣意書等で明らかにされており、そのことが税務署において確認できれば、上記⑤の「募金団体を経由する国等に対する寄附金」に該当するものと取り扱われます。

 

寄付金控除の手続き等について

上記の団体などに対して寄付金を支払った場合には来年の3月に確定申告を行うことによって寄付金控除を受けることができます。

寄付金控除を受けるためには、会社などで行われる年末調整とは別に確定申告を個人で行わなければならず、その際各団体から発行される預り証や銀行振り込みの際の振込み票の控えなどの寄付したことを証する書類が必要となりますので、注意が必要です。

問い合わせ先　0120-944-733

事業財産承継部：石井

賃貸建物の取り壊し費用と資産損失の処理

　東北地方太平洋沖地震におきまして、犠牲になられた方々のご冥福をお祈り申し上げるとともに被害にあわれた皆様、ご家族の皆様に対し、心よりお見舞い申し上げます。　

　さて今回は、22年度の確定申告の中で、ちょっとうっかり間違ってしまいそうだった事例をご紹介します。

Aさんは古いアパートを1棟所有していましたが、老朽化が進み22年中に新しく建替えをしました。22年は建替え工事があったため、不動産収入は減少。しかし費用の方は古いアパートの取り壊し費用、その他諸々の費用がかかり、不動産所得は赤字となりました。もちろん、古いアパートの未償却残高である資産損失もありました。Aさんはこの不動産所得の赤字を給与所得と損益通算し、還付を受けることにしました。

　しかしここでちょっと気をつけなければいけないことは、Aさんはアパート1棟４部屋を貸しているだけでしたので、Aさんの不動産賃貸業の規模は、事業的規模の不動産貸付ではなく、業務的規模の不動産貸付となります。そうすると、古いアパートの未償却残高の資産損失は所得税法第51条４項の資産損失となり、この資産損失を控除する前の不動産所得を限度としてしか必要経費に算入されないことになるのです。取り壊し費用の方は所得税法37条で定める必要経費で規模に関係なく全額経費に算入することができますが・・・。

　したがって、まず、取り壊し費用を不動産所得の計算上必要経費に算入し、その結果不動産所得の金額が黒字となる場合には、その所得金額を限度として古いアパートの資産損失額を必要経費に算入することになるのですが、残念ながらAさんは取り壊し費用を入れた段階ですでに不動産所得の金額は赤字となっていました。

　不動産賃貸業の規模が事業的規模か否かにより、資産損失の取り扱いが異なります。ちょっと注意が必要ですね。

　

 

　　　　　　　　　　　　　　　問合せ先：0120-944-733

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事業財産承継部　新垣

従業員持株会の株式は無議決権株式にすれば安心？

 相続対策・安定株主対策として従業員持株会は中小企業において幅広く用いられている制度です。持株会を設立する際、従業員持株会に供給する株式は無議決権株式とするとともに配当優先株式とすることが多々見られます。これは従業員による経営関与を廃除し、同族経営者の意思決定力に影響を及ぼさないようにする為だと思われます。

しかし、株式は議決権以外にも多様な権利があります。今回は従業員持株会に供給する株式の種類や持株比率を決定する際に、予め把握しておくべき株式の権利についてお話させて頂きます。

単独株主権と少数株主権

株式がもつ権利は大きく分けて自益権と共益権に分かれます。自益権とは株主が会社から経済的利益を受けることを目的とする権利をいい、共益権とは株主が会社の経営に参与することなどを目的とする権利を言います。

そして共益権は更に単独株主権と少数株主権に分かれます。単独株主権とは、株主の持株比率や議決権比率に関わらず、会社の株式を一株でも保有している株主に生じる権利で、代表的なものに株主代表訴訟提起権があり、少数株主権とは会社の発行済株式総数または議決権総数の一定割合を保有している株主に生じる権利で、代表的なものが会社の発行済株式総数または議決権総数の３％以上保有している株主に権利が生じる帳簿閲覧権があります。

自益権		剰余金配当請求権、残余財産分配請求権、株式買取請求権、名義書換請求権、単元未満株式売渡請求権など
共益権	単独株主権	議決権、累積投票請求権、取締役等の違法行為差止請求権、代表訴訟提起権など
	少数株主権	総会召集権、会計帳簿閲覧権、役員の解任請求権、解散請求権など

 

ここで、注意しておきたいのが、持株会の株主に議決権を行使されることを防止する為、持株会に放出する株式を無議決権株式としたとしても、持株会の株主の会社に対する一切の権利行使が廃除されたわけではありません。議決権がなくとも、単独株主権である代表訴訟提起権や一定以上有していれば少数株主権である帳簿閲覧権という権利は有しておりますので、無議決権株式にしておけば安心というわけではありません。場合によっては、従業員持株会の構成員に株主代表訴訟権を行使されたり、帳簿閲覧権を行使されたりする恐れがあります。

したがって、従業員持株会の株式は無議決権だから、又はオーナー経営者サイドで特別決議を可決できる３分の２以上を保有しているから万事安心というわけにはいきません。各会社の事情や状況に即して、持株会に供給する株式の種類及び持株比率を決定していく必要があるように思われます。

問合せ先：0120-944-733

事業財産承継部：清水

 

〈ホールディングカンパニー設立のすすめ〉

 まだまだ寒い日もありますが、店頭に並ぶ洋服も明るい色合いの洋服が多くなり、春ももうそこまでとなっています。そのようななかで、会計事務所では、個人の所得税の確定申告を控えているために、毎日忙しい日々が続いています。

　また、国会の予算審議が混乱しているため、平成23年度の税制改正の成立が不透明になっていますが、これから先、法人税の引き下げ・相続税、及び個人所得税の増税という大筋には変更はないものと考えられます。

そこで、新しい年度を迎えるにあたって、新しい体制・新しい資産管理の方法を検討されてみるのはいかがでしょうか。今後の対策を行っていくうえで、早めの対策が重要となるのは間違いがありません。

　弊所では2011年3月17日(木)に、会社の円滑な事業承継と相続対策にも活用できる「ホールディングカンパニー」設立セミナーを開催いたします。

こちらのセミナーは大変ご好評いただいていまして、今回が第3回目の開催となります。　新しい年度に、新たなる決意で、厳しい大増税時代を乗り切りませんか？

■     企業の成長発展と、事業承継に活用できる！！

『ホールディングカンパニー』設立のすすめセミナー

 

セミナー概要

1. 1.     「ホールディングカンパニー」は、成長する100年企業創りの為の必須条件
2. 2.     「ホールディングカンパニー」を活用した上手な相続対策
3. 3.     「ホールディングカンパニー」の上手な設立と税務会計

 

講師

藤間公認会計士税理士事務所　

所長　藤間　秋男(公認会計士･税理士)　　他

 

■ 日　時：2011年3月17日(木)15:00～17:15(受付　14:30～)

■ 場　所：TKP東京駅ビジネスセンターカンファレンスルーム

中央区八重洲1-5-3　不二ビル9F

　　　　　参加料： 3,000円　※TOMAクラブ会員は半額

 

詳しくはこちら→http://www.toma.co.jp/seminor/H230216.html

TOMAグループ事業財産承継部→http://www.toma.co.jp/asset/interview.html

問い合わせ先　0120-944-733

事業財産承継部：石井